Něco se rozbije. Napíšete majiteli. Majitel odpoví: „To je drobná oprava nájemce.“ Je to ale pravda podle zákona, nebo jen pohodlnější odpověď z jeho strany?
České právo na tuto otázku odpovídá velmi přesně, a to včetně konkrétních finančních limitů v korunách. Problém je, že tato pravidla se nacházejí v občanském zákoníku a nařízení vlády, nikoliv nutně ve vaší nájemní smlouvě. Tento průvodce vám přináší přesné právní rozdělení, abyste věděli, na čem jste, dříve než zaplatíte.
Shrnutí v krátkosti
- České právo (občanský zákoník § 2205 a § 2257 ve spojení s nařízením vlády č. 308/2015 Sb.) dělí opravy do dvou kategorií: drobné opravy nájemce a povinnosti pronajímatele
- Od roku 2026 jsou drobné opravy hrazené nájemcem zastropovány částkou 1 500 Kč na jednu opravu a ročním limitem 150 Kč/m² podlahové plochy bytu (navýšeno z 1 000 Kč a 100 Kč/m²)
- Vše mimo tento vymezený seznam – konstrukční vady, havárie rozvodů, závady velkých spotřebičů – jde na vrub pronajímatele
- Pokud pronajímatel neodstraní oznámenou závadu „bez zbytečného odkladu“, nájemce může žádat slevu z nájemného nebo opravu provést sám a náklady započíst
Jaký je právní základ pro rozdělení oprav v nájmu?
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) upravuje tuto oblast přímo. Podle § 2205 je pronajímatel povinen udržovat byt ve stavu způsobilém k obvyklému užívání. Podle § 2257 má naopak nájemce povinnost provádět a hradit „běžnou údržbu“ a „drobné opravy“ související s užíváním bytu.
Co se přesně považuje za drobnou opravu, neurčuje libovůle majitele. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. stanovuje věcný i finanční limit. Rozdělení tedy není věcí zvyku nebo nálady pronajímatele.
Znamená to také, že nájemní smlouva nemůže toto pravidlo jednoduše jednostranně zhoršit v neprospěch nájemce. Nájemce je chráněn jako slabší smluvní strana, takže ustanovení smlouvy, které by na nájemce přenášelo například opravy stoupaček nebo celkových rozvodů, je ze zákona neplatné.
Co se považuje za „drobné opravy“, které platí nájemce?
Od 1. ledna 2026 činí finanční limit pro drobné opravy 1 500 Kč na jednu opravu (navýšeno z 1 000 Kč) a roční limit 150 Kč na m² podlahové plochy bytu (navýšeno z 100 Kč/m² podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb.). Jakmile součet vašich drobných oprav za kalendářní rok překročí tento roční limit na metr čtvereční, další opravy již nájemce nehradí, i kdyby šlo o drobné položky.
Nařízení vlády uvádí konkrétní příklady: vypínače, zásuvky, kliky, zámky, těsnění oken a dveří, vodovodní baterie, zvonky, jističe, čištění odpadů a drobné opravy zařizovacích předmětů. Od aktualizace pro rok 2026 má nájemce povinnost zajišťovat a hradit také pravidelné čištění a kontroly topidel na pevná paliva, plyn i elektřinu, kouřovodů a etážových kotlů.
Co ze zákona musí opravit a zaplatit pronajímatel?
Vše, co nespadá pod běžnou údržbu a vymezené drobné opravy, je povinností pronajímatele podle § 2205 občanského zákoníku. Patří sem konstrukční závady bytu a domu, společné rozvody a veškeré opravy jednotlivých zařízení či spotřebičů, jejichž cena přesahuje 1 500 Kč.
Konkrétně: oprava nefunkční pračky nebo myčky nad tento limit, prasklá stoupačka, vlhkost stěn, statické poruchy nebo závady na elektroinstalaci přesahující rámec jedné zásuvky či vypínače jdou za majitelem. Samotná výměna či generální oprava kotle je rovněž nákladem majitele (odděleně od pravidelných revizí a čištění).
Rychlý přehled: Kdo co platí?
Zde je praktický přehled podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Základní pravidlo: drobné věci denní potřeby do zákonného limitu hradí nájemce, větší opravy a konstrukční prvky hradí pronajímatel.
| Závada / oprava | Kdo platí | Důvod |
|---|---|---|
| Výměna vypínače nebo zásuvky | Nájemce | Věcně vymezená drobná oprava |
| Uvolněná klika nebo pant okna | Nájemce | Věcně vymezená drobná oprava |
| Kapající baterie, výměna těsnění | Nájemce | Drobná oprava |
| Výměna zvonku | Nájemce | Drobná oprava |
| Ucpaný odpad u dřezu/vany | Nájemce | Běžná údržba |
| Pravidelné čištění a kontrola kotle/kouřovodu | Nájemce | Povinnost nájemce od roku 2026 |
| Výměna jističe | Nájemce | Drobná oprava |
| Oprava pračky nebo myčky nad 1 500 Kč | Pronajímatel | Překračuje limit drobné opravy |
| Výměna topného tělesa / porucha kotle | Pronajímatel | Hlavní zařízení, není drobná oprava |
| Únik vody ze stoupačky | Pronajímatel | Společná část budovy |
| Vlhkost a plíseň ze zdiva | Pronajímatel | Způsobilost bytu k užívání |
| Elektroinstalace ve zdi | Pronajímatel | Mimo rámec drobných oprav |
Co dělat, když pronajímatel odmítá opravu provést?
Pokud jste pronajímateli řádně oznámili závadu, která spadá do jeho povinností, a on ji neodstraní „bez zbytečného odkladu“, zákon vám dává jasné možnosti: požadovat přiměřenou slevu z nájemného nebo po předchozím upozornění závadu odstranit na vlastní náklady a částku započíst proti nájemnému.
Zákon nestanoví pevný počet dní pro „bez zbytečného odkladu“, posuzuje se to individuálně. U běžných závad se za přiměřenou dobu považuje 1 až 2 týdny po písemném upozornění, u havárií (výpadek topení, netekoucí voda) je nutné jednat okamžitě. Vždy oznamujte závady písemně (e-mail i WhatsApp postačí) a pořiďte fotodokumentaci.
Pokud potřebujete spolehlivého řemeslníka na opravu, kterou hradíte vy sami, Tool Connect vám pomůže najít prověřené odborníky v Praze a okolí s transparentními recenzemi i cenami.
Časté dotazy
Kdo platí rozbitou pračku v pronajatém bytě?
Záleží na ceně opravy. Pokud je oprava do 1 500 Kč a jde o drobnou součástku ze seznamu, hradí ji nájemce. Většina oprav velkých spotřebičů však tento limit převyšuje nebo nespadá do seznamu drobných oprav, a hradí ji pronajímatel (nařízení vlády č. 308/2015 Sb.).
Jaký je finanční limit pro drobné opravy v roce 2026?
1 500 Kč na jednotlivou opravu a 150 Kč/m² ročně na celkovou plochu bytu (od 1. ledna 2026 navýšeno z původních 1 000 Kč a 100 Kč/m²).
Může smlouva určit, že nájemce platí veškeré opravy?
Ne. Ustanovení, které by na nájemce přenášelo zákonné povinnosti pronajímatele (např. opravy rozvodů a nosných konstrukcí), je neplatné, protože nájemce je chráněn jako slabší smluvní strana.
Co přesně znamená „bez zbytečného odkladu“?
Občanský zákoník nestanoví přesný počet dní. U běžných závad se za přiměřenou dobu považuje 1 až 2 týdny po písemném upozornění, u havarijních stavů (topení, voda) musí majitel konat neprodleně.
Zdroje a legislativa
| Údaj | Hodnota | Zdroj |
|---|---|---|
| Povinnost pronajímatele udržovat byt způsobilý k užívání | Občanský zákoník § 2205 | Zákon č. 89/2012 Sb. |
| Běžná údržba a drobné opravy nájemce | Občanský zákoník § 2257 | Zákon č. 89/2012 Sb. |
| Finanční limit na 1 opravu nájemce (2026) | 1 500 Kč (dříve 1 000 Kč) | Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. |
| Roční limit na m² podlahové plochy | 150 Kč/m² (dříve 100 Kč/m²) | Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. |
| Nová povinnost nájemce od 2026 | Pravidelné kontroly a čištění topidel a kouřovodů | Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. |